OBLIGATION DE LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES PROGRAMMES IMMOBILIERS

*

Demande de logement social en ligne

Faites ton demande de logement social en ligne, rang suivez l"avancée de votre dossier ns demandeur


*

Réseau des acteur de l'habitat

L’objectif du réseau des acteur de l’habitat: mieux comprendre et répondre ns grands enjeux ns notre compagnie en matière aux logement und d’habitat.

Vous lisez ce: Obligation de logements sociaux dans les programmes immobiliers


*

Semaine nationale des Hlm

La principale nationale des Hlm 2018 se faire déroulera de 23 juin au 1er juillet prochains.


*

Les Hlm en expos

Visitez ns musée virtuel aux logement social et ns Mouvement Hlm


*
*

Urbanisme : favorisant la la diversité sociale ah

Depuis la promulgation des lois SRU, Urbanisme rang habitat et greenelle 2(1), les Plans locaux d’urbanisme (PLU) besoin de intégrer un volet sur la politique de l’habitat en aperçu notamment d’atteindre ns mixité sociale dans l"habitat(2). La emplacement en œuvre aux cet cédée se traduit par les délimitation des secteurs aux mixité sociale et sinscrire d’emplacements réservés dédiés au logement dans das PLU. Rapport sur celles dispositifs en faveur du la production ns logements sociaux.


compréhension écrite l'article
*
Paru à lintérieur Actualités Habitat n°1115Du 31 jan 2020
Retrouvez l"intégralité de ce numéro d"Actualités Habitat
× Actualités Habitat en PDF
auteur

Céline ChabotDirection légalement et fiscale, USH


LES SECTEURS de MIXITÉ SOCIALE

Le PLU pouvez délimiter des secteurs du mixité sociale (SMS) à lintérieur lesquels, en cas de réalisation d"un programme de logements, un pourcentages est affecté à des catégories ns logements (article L. 151-15 aux Code aux l’urbanisme). Ce dispositif concerne toutes das communes, y compris celles non carencées hay non déficitaires en loger sociaux, maïs ne s’applique pas d’office. Il dépend du la importer des auteurs de PLU à regard du projet communal ou intercommunal, comme que prévu à Projet d’aménagement et ns développement durable (PADD) ns PLU, d’identifier celles secteurs dédiés à logement social. Cette marge du manœuvre dont disposent ces auteur peut am limitée par esquive dispositions de Plan local du l’habitat (PLH) dont les objectifs et les orientations s’imposent du PLU dedans un rapport de compatibilité.

Le région d’application territoriale des SMS se faire limite aux zones urbaines foins à urbaniser aux PLU entre réserve que la destination “Habitat’’, complétée du la sous-destination “Logement’’ y cette autorisée, venir risque du faire perte tout intérêt au dispositif de SMS. Le SMS est donc exclu en zones naturel ou agriculture dont ns vocation n’est étape d’accueillir de logement.

Transcription des secteurs de mixité social dans les PLU…

Répondant au projet communauté locale défini dedans le PADD, la règle est transcrite pour fois à lintérieur le règlement aux PLU convectif déterminer les contenu aux la standard et das documents graphiques de PLU, lesquels besoin de localiser esquive périmètres (article R. 151-38 aux Code ns l’urbanisme).

…dans le règlement

Pour créer un SMS, ns PLU doit déterminer les programmes de logements concernés. Élargie par la acte MOLLE de 2009 convectif accroître l’attractivité des SMS, les liste des catégories aux logements éligibles au dispositif comprend das logements locatifs foins en accession, privés, sociaux hay intermédiaires, l’objectif aux mixité sociale devant en toutes les personnes hypothèse un m poursuivi.

Le règlement ns PLU fixé un seuil exprimé en nombre ns logements hay en surface aux plancher jusquà partir lequel le quota ns logements sociaux devoir s’appliquer. Outre le maximum d’applicabilité de la règle, les règlement devoir fixer un pourcentage du logements sociaux. Qui peut varier en effet de la taille du programme du construction hay d’aménagement, dedans la limité d’un taux plancher aux 30% du logements locatifs social imposé à lintérieur les municipal carencées convectif toute opération ns construction d’immeubles collectifs de plus du douze logements et ns 800 m2 ns surface aux plancher (article L. 111-24 du Code aux l’urbanisme).

Les auteurs de PLU articulent meugler l’obligation ns production ns logements social à altitude du programme, avec la possibilité, bruyants l’incitation souhaitée, de déclencher ns seuil du production y compris pour des petites opération (avec un maximum déclencheur jusquà partir de 300 m2 de surface de plancher globale). Autre limite : un objectif de 100% du production ns logements sociaux dorient exclu, ns telle interdiction se justifiant par ns respect du l’objectif du mixité social (CAA Marseille, 16 décembre 2016, Epoux A. Rang D. C/ Commune aux Saint-Jean-de-Fos, req. N°16MA01501).

Le PLU aller à également prévoir créature des opérations concernées : incarcération neuve, réhabilitation, changement ns destination, mais également aménagement, lotissement foins simples divisions, opérations au sein desquelles cette d’ailleurs plus facile de ventiler l’obligation ns production sociale pour une ou plusieurs parcelles, libérant ainsi certains propriétaires de leurs devoir (CAA Marseille, 27 pouvez 2014, n°12MA02829, année scolaire des Pyrénées-Orientales c/ Pia (Cne) : à lintérieur le cadre d’un l’autorisation d’aménager).

…dans les documents graphiques aux PLU

Les document graphiques fixent ns localisation und l’emprise des sms (pouvant aller d’un îlot à l’ensemble des région constructibles de la commun concernée). La délimitation ns périmètre applications des sms varie, tous encore, une PLU jusqu’à l’autre, certaines documents graphiques identifiant une ou différent parcelles, dautre part d’autres imposer le SMS dessus un cential élargie (voir exemples en encadré).

L’emplacement réservé orient un instrument efficace convecteur les communauté pour maîtriser leur politique en matière de foncier et d’habitat.

Voir plus: Last Flag Flying : La Dernière Tournée, Last Flag Flying

LES emplacements RÉSERVÉS "LOGEMENT"

En applications du 4° aux l"article L.151-41 du Code aux l’urbanisme, des emplacements réservé spécifiquement dédiés à la réalisation ns logements peuvent am prévus dans les PLU.

L’emplacement réservé est un dispositif plus restreindre que les SMS puisqu’il oblige à construire nécessairement le programme du logement prescrit par ns PLU dessus le site considéré. Si non dit, la parcelle devient inconstructible si il s’agit d’édifier une programme est différent que ns logement. L’emplacement réservé dorient un outil complet efficace convecteur permettre du collectivités ns maîtriser de toi politique en matière ns foncier und d’habitat. Cependant, en raison aux l’instauration d’un carrément de délaissement à profit des propriétaires de parcelles grevées d’un emplacement réservé (article L.152-2 aux Code de l’urbanisme), son organisation exige ns certaine capables financière des collectivités puisqu’elles s’exposent à ns potentielle mise en demeure acquérir le(s) terrain(s) grevé(s). À défaut, de telles servitudes sont considérées bénéficie illégales. Les contrainte d’ordre financier déclarant le faisaient que l’emplacement réservé ne concerne, par principe, suite quelques parcelles, topographique d’assiette d’opérations uniques. Existence plus couplage depuis 2009 au aboutissant de délaissement, das SMS sont, quant jusquà eux, localisés généralement dessus des emprises beaucoup plus vastes, voire pour l’intégralité des région constructibles ns PLU.

Transcription des emplacements réservés dans das PLU…

À l’instar des SMS, les règles relatives du emplacements réservé sont transcrites dedans le règlement du PLU, ns secteur étant quant jusqu’à lui délimité à lintérieur ses document graphiques (article R.151-38 précité).

… dedans le règlement

Il s’agit tous encore ns faculté offerte par le encoder aux auteur de PLU de délimiter des région en zoné urbaine ou à urbaniser dessus lesquels sont institués des emplacements réservé en coup dœil de accomplir des logements. Eux seront donc de prédilection réalisés à lintérieur des quartiers en déficit ns logement ou aux logement social ou, jusqu’à l’inverse, dans des secteurs fortement pourvus en auberge social et convoque lesquels cette s’agit d’assurer un rééquilibrage aux l’offre aux logements auprès des loger intermédiaires, libres foins en accession.

Le PLU besoin de préciser ns nature de programme (logements, foyers, etc.) pour que l’emplacement réservations soit créé. Les Code aux l’urbanisme ne donne pas davantage ns précisions quant ns indications plus doit comprendre le règlement. Il a été par conséquent jugé que les PLU peut fixer une programmation précis en nombre aux logements attendu ou de surfaces créer (CE, 26 june 2013, n°353408, Cté urbaine Nantes Métropole), sans toutefois imposer aux auteur de PLU du mentionner obligatoirement celles précisions (CE, 8 juillet 2016, n°388859, Commune du Sceaux). Cette également possible d’affiner le dispositif jusqu’à aménager les catégories aux logements locatifs sociaux attendus en fonction des modalités ns financement - PLAI, concède et PLS - (CAA Marseille, 26 avril 2016, n°14MA03994).

…dans esquive documents graphiques

Les document graphiques du PLU aller à impérativement faire mer les sites internet réservés avec un plan aux zonage, donc que créature des logements, y entendu sociaux prévus jusqu’à l’article L.302-5 CCH (CAA Paris, 12 fév. 2009, n°07PA03886, combinaison de sauvegarde Auteuil – Bois aux Boulogne : le juge administratif a confirmer sur ce mettre en ordre la disposition ns PLU ns Paris autorisant ns création d’emplacements réservés pour le site de la gare d’Auteuil à lintérieur le 16e terrondissement de parisien figurant aux documents graphiques sous la couverture LS 50%, laquelle renvoie de catégories ns logements sociaux prévus à l’article L.302-5 du CCH). Conditions météorologiques voit bien en commode l’intérêt de l’emplacement réservé, une tel dispositif ayant permis aux livrer, en 2016, 176 logements sociaux sur cette site, dedans le squelette d’une opération de construction neuve une programme de logements portée par un organisme Hlm et ns promoteur privé (voir exemples en encadré).

MISE EN ŒUVRE de CES DISPOSITIFS

Le porteur du projet à lintérieur le travail d’assiette est situé à lintérieur un SMS foins grevé d’un emplacement réservé doit respecter l’obligation aux production de logements sociaux.

Toutefois, esquive deux dispositif n’ont étape la en outre portée opérationnelle. En effet, ns SMS s’applique dedans la mesure où l’opérateur décide d’engager ns programme de logements. A contrario, ns programme aux bureaux n’entraîne nexiste pas obligation d’affecter d’un partie ns la surface à un programme de logement social. Esquive emplacements réservé obligent, quant jusqu’à eux, jusquà construire nécessairement les programme ns logements prescrit par ns PLU, ça servitude existence levée del la production dudit programme, ou del la cession du la sections du action sur lequel il sera réalisé. En revanche, dans esquive deux cas, le propriétaire du mouvement grevé pas pas à lintérieur l’obligation du vendre ou d’engager une projet, l’instauration de ces dispositif dans ns PLU née garantissant donc aucunement ns réalisation de projet du logement.

Les modalités aux mise en illustration des favoriser tirées du ces deux dispositifs varient en fonction de la biens foncière ns la parcelle incluse à lintérieur un du ces périmètres, aux l’initiative ou ns la maîtrise d’ouvrage ns l’opération. En toute hypothèse, la délimitation aux tels secteurs dans das PLU conduit à l’émergence ns programmes mixtes privés und sociaux. Les modalités du réalisation aux telles travail sont diverses et peuvent se spécifique :

- cest par la réalisation aux programme ns logements locatifs aidés cédés en VEFA ; les maîtrise d’ouvrage globale de l’opération y compris pour la partie social étant assurée par le promoteur ;- cest par ns cession jusquà un organisme Hlm par ns propriétaire ou promoteur du mouvement d’assiette pour lequel sera configuré le spectacle social ;- soit par des montages partenariaux Hlm/privé (combiné moyennant exemple avec un permis du construire conjoint valant division permettant à tous opérateur être maître d’ouvrage du la partie du programme qui ns concerne).

(1) loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite "SRU" de 13 décembre 2000, amendée par la acte Urbanisme et Habitat ns 2 juillet 2003, complétée moyennant la action du 12 juillet 2010 portant engagement national convoque l’environnement dite “Grenelle 2”.(2) article L. 101-2 aux Code du l’urbanisme.

Voir plus: Marché De La Bière En France Chiffres, Le Marché De La Bière

Thème : Urbanisme.

Contact : Céline Chabot, la gestion juridique et fiscale - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef